Pisos de compra baratos

Existe la tendencia habitual de que los potenciales compradores o inquilinos de viviendas y locales, prefieren tratar con particulares que con agencias inmobiliarias. Durante la época de la burbuja inmobiliaria y del dinero fácil, aparecían agencias inmobiliarias de debajo de las piedras. Muchas de ellas estaban integradas por comerciales pero sin ninguna formación jurídica ni inmobiliaria. Como todo se vendía, daba igual el asesoramiento que se daba, y no se ofrecía ningún servicio de valor añadido. Durante esa época las agencias han cogido una fama negativa, que hoy siguen arrastrando. 

Sin embargo, y huyendo de los estereotipos existentes, para aquellos que van a comprar una vivienda es interesante y en muchas ocasiones recomendable que se dejen aconsejar por profesionales para que no les den gato por liebre y se eviten sustos de defectos en las viviendas, cargas que no había y que aparecen después, contratos de alquiler que no había (después de haber pagado unas arras, por ejemplo). Todas estas circunstancias se podrían evitar si contamos con un asesoramiento profesional.

Don piso, la agencia de intermediación inmobiliaria fundada por Angel Fernandez, vendida al grupo Habitat y después adquirida en subasta por su equipo directivo, ha lanzado una agresiva campaña para captar pisos para vender.
Don piso adelantará el 10% del precio de venta de tu piso en todos aquellos que les cedan la exclusiva de venta y lógicamente sean precios de venta razonables. Pero ojo que nadie da duros a cuatro pesetas.

La venta de viviendas aumentó en 2009 respecto al 2008, nada menos que un 4,1%, lo que supone el primer incremento en venta de pisos desde 2006. En estos momentos mucha gente se empieza a hacer la pregunta de si es el momento de comprar una vivienda o es mejor esperar. Efectivamente la respuesta variará en función de la zona, ciudad y de la oportunidad que se pueda presentar, o de las ofertas que hacen los bancos de sus pisos. no obstante es bueno tener en cuenta estos aspectos antes de tomar una decisión al respecto:

- Incremento del IVA (aunque podría darse marcha atrás en este punto): del 7 al 8%.

- Fin parcial de la deducción por vivienda habitual.

- Los precios de suelo están bajando ahora, pero la bajada de precios en las viviendas que en construyan en este él, no se notará hasta dentro de 3 años, cuando estén acabadas las promociones.

- Los tipos de interés en estos momentos están muy bajos, y es previsible que a corto plazo se de una subida de tipos que hay que tener en cuenta para evitar el sobreendeudamiento.

- El alquiler de viviendas puede ser una posibilidad.

Interesante artículo sobre las VPO en el blog de echevarri : “Te produce una cierta mala leche el ver venir algo y que cuando lo comentes no te hagan caso. Te joroba que, aunque sea a cámara lenta, compruebes que el desenlace se torna inevitable. Cunde el desazón cuando encima te tachan de ave de mal agüero, de insolidario, de gafe, de cortedad de miras, etc. Pues bien, estos últimos días se ha reproducido esa sensación…”.

Parece que los indicadores de venta de viviendas están detectando un aumento de las ventas de pisos, animadas por las bajadas de precios y los todavía bajos tpos de interés. Esto provocaría que algunos de los pisos que han salido al mercado de alquiler vuelvan a estar en situación de venta. No obstante los que compren una vivienda deberán tener en cuenta que los tipos de interés subirán, por lo que es importante hacer una buena planificación y ser prudente para no repetir errores del pasado.

Es verdad que los precios de la vivienda ha bajado, pero es eso suficiente para que el mercado se recupere? Los datos de paro y los datos macro de la economía española siguen siendo muy malos (y aún más los relacionados con la burbuja inmobiliaria) y la incertidumbre se sigue cerniendo sobre muchas empresas de sectores muy diversos. No obstante, también es cierto que las ferias outlet y el concepto low cost, está tirando de la demanda, y creando la sensación de que los precios están por los suelos y de que más no pueden bajar.

Además, los que tenemos blogs o web relacionadas con el sector inmobiliario, estamos notando un fuerte aumento de visitas e impresiones de páginas desde principios de año, y eso es un dato revelador de que la gente sigue queriendo comprar viviendas y sigue mostrando un fuerte interés por el sector inmobiliario y su evolución. Sin embargo, también hay que estar atentos a quién dice que la venta de viviendas está repuntando, y nos daremos cuenta de que la mayoría son agentes del mercado inmobiliario con un claro interés de generar imputs positivos dentro del mercado:

- Look&Find: “Look & Find detecta un incremento en las ventas y un fuerte crecimiento de la demanda”.

-Corredor (ministra de vivienda): prevé un repunte del precio de las vivienda durante el 2009″.

- Riva &Garcia: tenemos colas de gente esperando ver pisos para comprar.

-Joaquin Rivero: esperamos un ciclo alcista en el mercado inmobiliario.

Las entidades financieras han visto como la alegría con la que han otorgado créditos a promotores se les volvía en su contra, cuando el mercado de la vivienda se ha hundido y estos no han podido hacer frente al pago de sus créditos. Muchos promotores las han pasado canutas durante estos últimos años, y se las han visto y deseado para pagar a industriales, bancos, y otros pagos corrientes.

Pero los que han conseguido capear el temporal, y trampeando, han podido llegar a la situación de no tener más que el banco como único acreedor, se han encontrado con una situación nueva: Personas sin escrúpulos se están acercando a promotores pequeños con el objetivo de quedarse con el pastel. Compran la sociedad por una cantidad mínima, y este se va al banco con la amenaza de cargarse la promoción si no le compran los pisos. Ellos se quedan el iva, hacen concurso y el pastel se lo acaban comiendo entre hacienda y el banco.

Los bancos, ante este nuevo problema prefieren negociar con los promotores, a quien conocen desde hace años, que empezar a lidiar con este tipo de personajes con los que tienen más a perder que a ganar.

Veremos cómo acaba esta historia y si se acaba generalizando o no, pero ya he oído alguna historia al respecto.

Siempre es bueno aprender cosas de otros países que pueden ser interesantes para nosotros. El sistema de venta de pisos, felizmente se está aprovechando de las últimas tecnologías y aplicaciones para innovar. En México, por ejemplo, se está utilizando un método bastante interesante para comercializar inmuebles. Se trata de un sistema por SMS, mediante el cual, un propietario contrata una palabra con la empresa que comercializa este sistema, por ejemplo “pisogrande” y le incorpora desde fotos a video y por suspuesto una descripción. Ahora lo único que tiene que hacer es poner en el letrero que ponga en la terraza de su piso “Se vende: envía pisogrande al 2166“. El que lo envíe, recibirá toda la información que el propietario haya incorporado a esa palabra previamente. Obviamente este texto puede ponerlo en cualquier anuncio de clasificados en edición escrita o online.

La empresa que lo comercializa se llama GYNIO y está triunfando en México.

Entre las aplicaciones de pisos para iphone más descargadas nos encontramos las de cuatro de las principales webs inmobiliarias del país:

Idealista: La que más me ha gustado, y en mi opinión la más intuitiva y fácil de utilizar. Entras, te pregunta si buscas piso de alquiler o venta, y te presenta los inmuebles que están situados cerca de la zona donde estás. Después ya puedes cambiar de zona, o filtrar por precio o superficie.

Fotocasa: Mi impresión es que al inicio cuesta un pelín más de entender, porque no es tan intuitivo como el de idealista. Pero una vez pones los fltros que te interesan aplicar (en la primera pantalla, te pide que introduzcas los filtros que deseas aplicar: posición, tipo de inmueble, provincia, etc.) , los resultados son parecidos, aunque en el de idealista te permite ver más fotos.

Trovit: Lo primero que te pregunta es si quieres que la aplicación reconozca tu ubicación actual. Una vez le dices que sí, te superpone en el mapa las opciones de pisos existentes cerca de donde estas tú. No obstante, lo malo es que tienes que ir pulsando una a una para ver si te interesa o no. También puedes clickar en el botón preferencias y escoger si quieres encontrar una vivienda de alquiler o venta, y aplicar los filtros según precio, habitaciones o superficie. Una vez hayas puesto los filtros, volverás a aparecer en el plano, y la aplicación habrá eliminado los pisos que no cumplan los parámetros que hayas escogido. Si quieres buscar otra zona, sólo tienes que buscarla en el mapa y te aparecerán los pisos que trovit tenga en esa zona.

Pisos.com: Esta aplicación es junto con la de idealista la que más me ha gustado. Te permite ordenar los pisos por precio, superficie, número de habitaciones, y tambien por zona. Además es la única, junto a la de fotocasa, que te permite buscar pisos de obra nueva.

Si tuviera que hacer un podium con las 4 aplicaciones, pondría idealista y pisos.com en el primer puesto, fotocasa la segunda y trovit la tercera.

Los promotores inmobiliarios se van a encontrar a partir de julio con otro palo más en las ruedas para poder deshacerse de sus activos (o mejor dicho inactivos) inmobiliarios, ya que el Gobierno va a subir el tipo impositivo del IVA del 7 al 8%, lo que supondrá una nueva desventaja competitiva frente a los inmuebles de segunda mano, que seguirán tributando al 7 ó al 6% según la comunidad autónoma.

Los promotores no paran de ofrecer descuentos que ya rondan el 40% en algunas promociones, muchos de ellos en zonas con baja demanda de pisos. Pero tienen un tope a partir del cual prefieren no seguir descontando, que es el precio de la hipoteca. Para ofrecer precios por debajo del de hipoteca prefieren que se lo quede el banco. Por esa razón, cuando el Goberno aplique el incremento del tipo impositivo del 7% al 8%, y por fin desaparezca la deducción por vivienda habitual (que ya ha desaparecido parcialmente), los promotores inmobiliarios se pueden encontrar con un montón de pisos doblemente más caros, que se unen a las dificultades de financiación y de falta de liquidez con que se encuentran los potenciales compradores.

Por estas dos razones podemos empezar a ver enormes descuentos de los precios de los pisos durante estos próximos meses, en ferias como el Salon Outlet residencial de madrid o en sus planes de marketing.

Según la agencia de calificacion de riesgo Moodys, el excedente de pisos sin vender esde 1,5 millones, por lo que será necesario un largo ajuste para que el mercado pueda absorber todo ese stock de viviendas.
No obstante no todas las viviendas van a ser absorbidas con la misma rapidez. La zona, el precio, las calidades, la competencia que haya alrededor de esa vivienda, y la demanda de pisos en esa zona concreta, variaran el periodo de venta de esas viviendas.