Pisos de compra baratos

Fitch, una de las agencias de calificación de riesgos más importantes del mundo, ha anunciado que el precio de los inmuebles en España ha de seguir bajando hasta el 35% de su máximo!!! Opina que sólo ha bajado cerca de un 20% y aun han de bajar mucho más.

En muchas ocasiones hemos expresado en este blog  las razones por las que los precios de los pisos han de baja mucho más, sobre todo los de zonas de segunda residencia o viviendas no situadas en zonas premium. Fitch cita como causas para decir que el precio debe seguir bajando la dificultad para obtener crédito y la situación macroeconómica actual. Pero pasa por alto, los pésimos datos de paro en españa (un dato fundamental), y sobre todo algo que desde pisocompra.com nos parece muy relevante: El precio del suelo, se ha desmoronado, y por lo tanto los inmuebles que se construyan sobre ese suelo valdrán muchísimo menos de lo que valen ahora. Entonces, el que quiera vender un piso deberá fijarse en la competencia , en los pisos que se venden a su alrededor de esas mismas características para fijar el precio de venta. Y o vende a ese precio o ha de saber que no lo venderá. La ley de la oferta y la demanda…

Las medidas de Rajoy a la llegada al gobierno traen una serie de conclusiones:
Subida de impuestos: el aumento del tipo impositivo afecta al IRPF y a las rentas de capital, lo que implicará que la capacidad de compra disminuya y sea más difícil que alguien pueda comprar una vivienda en comparación con el año anterior.

Deducción por compra de vivienda: es una de las medidas que mas controversia ha levantado, que se aplicará con efectos retroactivos para quien ha comprado una y no se la ha podido aplicar por la retirada de este beneficio fiscal por el gobierno de Zapatero. Esta deducción solo afecta a la compra de vivienda habitual, por lo que el sector mas afectado por el conjunto de medidas aplicadas por el gobierno es sin duda el mercado inmobiliario residencial, que solo va a ser perjudicado por la subida de impuestos, pero no se va a ver beneficiado por la vuelta de esta deducción.

Prorroga de la reducción del IVA al 4%: esta medida fue aprobada por el gobierno anterior y solo afecta al mercado de viviendas nuevas. Por ello seria necesaria una modificación de las tarifas de itp para la compra de viviendas de segunda mano, para equiparar ambas tributaciones.

Subida del ibi: este año será mas caro poseer una vivienda que el año anterior. Pero sin duda supondrá un balón de oxigeno para muchos ayuntamientos que están ahogados y no pueden pagar sus deudas. Ahora solo hay que esperar que gestionen mejor sus ingresos.

Retirada de las ayudas al alquiler: esta ayuda, también conocida como la ayuda de la emancipación, se elimina para próximas solicitudes, aunque no afectará a las ya concedidas.

En definitiva, la conclusión es que las medidas del gobierno nos hacen un poco mas pobres, sentencian al mercado inmobiliario de segunda residencia (quien quiera vender su casa en la montaña o en la playa ha de tener claro que ha de bajar el precio) y los beneficios aplicados a la compra de vivienda habitual en realidad se compensaran con las limitaciones a la capacidad de compra que vienen impuestas por la subida de IRPF (por lo que en muchos casos el beneficio de la deducción se matará con la subida de impuestos).

Asimismo, la vuelta de la aplicación de la deducción por vivienda habitual indirectamente favorecen el endeudamiento para adquirir una vivienda, algo que bajo mi punto de vista debería regularse para evitar que un particular pudiera endeudarse durante mas de veinte años.

Atención a lo que puede pasar a parte de ahora. Si se confirma la noticia apuntada por Expansion, de que el PP va a exigir a los bancos un ajuste del 20% en los activos inmobiliarios de los bancos , y a contabilizarlos en sus balances a precios actuales, podría producirse el verdadero ajuste en los inmuebles necesario para que el mercado de la vivienda vuelva a reactivarse.

No tiene sentido que los inmuebles sigan tratándose de vender a precios desorbitados: o nos damos cuenta de que la música hace tiempo que a dejado de sonar y hay que asumir perdidas, o seguiremos jugando a que aquí no pasa nada. Y no hay que olvidar que con la elevada tasa de paro y el cierre del crédito es imposible adquirir viviendas a estos precios.

La razón de que nadie compre pisos, a parte de las razones estructurales que ya he comentado en anteriores ocasiones, escriba en que hay el convencimiento de que los precios de los pisos han de seguir bajando. Hoy en día es habitual ver viviendas a la venta con precios descontados ( quien no ha visto un anuncio que indique el precio anterior y el nuevo), e incluso puedes encontrar el mismo piso en varias webs con precios distintos.

Cuando uno sabe que el precio va a bajar mas, pospone la decisión de compra para obtener un precio mas barato, aunque también es cierto que si te gusta un piso puedes negociar a la baja el precio con el propietario.

Y qué pasará en el futuro más inmediato? Las previsiones no son demasiado halagüeñas. Crisis, paro, cierre del grifo del crédito,… Y recuperación difícil y lenta de la economía van a provocar que los precios de los inmuebles sigan bajando, porque sin duda, vamos a ser mas pobres de lo que lo hemos sido estos últimos años.

El sector inmobiliario esta a la espera de las decisiones que adopte el gobierno del PP, para ver hacia dónde evolucionarán los precios. No obstante, parece claro que los precios de la vivienda han tocado techo y la tendencia va a ser bajista durante los próximos años.

Ya hemos comentado en muchas ocasiones que el paro (la OCDE afirmó la semana pasada que el paro seguiría creciendo en España) va a lastrar la recuperación del sector, y ademas el sector financiero va a salir escarmentado de esta crisis, lo que condicionará su comportamiento durante los próximos años.

La consecuencia es por un lado una restriccion del credito de manera que los bancos no darán hipotecas por el 100% del valor de tasación (actualmente siguen financiando el 100% de la compra si el inmueble es de su propiedad) y por el otro un incremento de los tipos de interés. Pero desde mi punto de vista esta crisis debe traer una mayor regulación del sector financiero y en la concesión de hipotecas: no es posible que alguien pueda hipotecarse por 40 años!

Pero la mayor evidencia de que los precios de los inmuebles van a bajar es que las entidades financieras se los quiere quitar de encima al precio que sea. Eso es señal inequívoca de que los precios han de bajar mas.

El consejo de pisocompra.com es esperar a que los precios bajen mas

La crisis ha dejado muchas empresas en concurso y algunas de ellas tienen inmuebles interesantes que sacan a la venta por unimporte inferior al precio de mercado. Muchos de los concursos de acreedores se publicitan en webconcursal.com y en el area de liquidación de activos cualquier usuario puede tener acceso a los datos del concurso y a las condiciones que los inmuebles son vendidos en subasta.

No obstante, muchos de estos inmuebles tienen el problema de que llegan al concurso con unas cargas hipotecarias elevadísimas, por lo que la venta en subasta se hace casi imposible. hoy en día nadie se arriesga a comprar un inmueble si no es con un descuento considerable.

La burbuja inmobiliaria española ha encadenado casi 20 años de subidas de precios de los inmuebles favorecido por un ciclo de alta expansión que ha coincidido con la entrada de España en el euro y por unos tipos de interés bajos. Además, era una época dorada en la que el dinero fluía de manera rápida y fácil, y las personas no tenían problemas en obtener créditos y conseguir la casa de sus sueños.

Durante esta época dorada los precios de los pisos han experimentado una evolución como la descrita en el gráfico siguiente:

Fuente wikipedia

El gráfico muestra una subida espectacular de los precios de los inmuebles a partir de finales de los 80′ que acaba multiplicando por 6 su precio real a finales de 2008, momento del estallido final de la burbuja. El detonante del pinchazo inmobiliario fue, posiblemente la quiebra del banco de inversión Lehmann Brothers, que abusó de la venta de productos financieros basados en hipotecas basura con pocas garantías. A día de hoy, muchos creen que el precio de los inmuebles ya ha bajado lo suficiente, pero cuesta de creer que una burbuja que ha venido hinchándose durante 20 años, haya podido deshincharse en apenas 3 años.

A modo de ejemplo, puede observarse en el siguiente grafico cuál es el comportamiento de una burbuja y cuáles son sus distintas fases:

Fuente: Marketpredict.com

Si compraramos ambos gráficos, podemos observar que en este momento podríamos encontrarnos en la fase inicial de la caida de los precios, justo antes de volver a la situación “normal”, y previamente a presenciar una caída en picado de los precios que según el gráfico podría llegar a niveles infreiores a los precios de principios de los 90, momento inicial de la burbuja inmobiliaria.

No obstante hay factores que podrían modificar la curva final del gráfico y acentuar o acelerar la caída: por un lado la restricción absoluta del crédito (que hará dificil que puedan comprarse otros pisos que no sean los de propiedad de la banca), y por otro el elevado paro existente en España. Pero hay un último elemento de consecuencias imprevisibles: la crisis de deuda que hace muy dificil saber qué es lo que va a pasar y que ya ha dejado en situación de suspensión de pagos a otros países con problemas similares al nuestro como sería el caso de Irlanda.

El Salón Inmobiliario de Madrid, se ha podido ver, al igual que ha sucedido en el Meeting Point de Barcelona, una pugna entre los promotores inmobilairios y las empresas dependientes de entidades financieras por vender sus inmuebles (ver SIMA 2010).

Mientras que los promotores ofrecen rebajas importantes para quedarse con los compradores potenciales, y destacan su producto pero también el nivel de servicio profesional que ofrecen en contra de los bancos y entidades financieras, éstas ofrecen algo que aquellos no pueden ofrecer: financiación de hasta el 100% del precio de la vivienda e hipotecas de hasta 40 años para sus inmuebles adjudicados.La competencia desleal de la banca es algo de lo que se quejan los promotores. El 90% de los compradores necesitan financiación para adquirir una vivienda y aunque no se la den, su necesidad de vivienda le llevará a buscar una vivienda en aquellos sitios (léase entidades financieras) donde le presten el dinero que necesita.

No obstante, quienes buscan comprarse una vivienda, deben aprender de los errores de los demás. Los programas de televisión de estos últimos años, se han hecho eco de situaciones tristísimas de familias que empezaron con mucha ilusión en una vivienda nueva con piscina y jardín recién comprada, pero la crisis, el paro y el impago de la hipoteca les llevó a perder su casa y quedarse con una deuda de por vida.

Entre los programas electorales de los partidos políticos, echo en falta una regulación de la normativa hipotecaria. Y no me refiero a la dación en pago, (Rubalcaba la propone ahora aunque sin carácter retroactivo, lo que provoca que la medida pierda el sentido) cuya propuesta se hace desde la demagogia y el populismo, sino a la limitación del número de años de hipoteca y el porcentaje de dinero que se puede solicitar para la compra de una vivienda. Y paralelamente una regulación que permita a un propietario de un inmueble alquilar con toda la seguridad jurídica del mundo. No es viable que un desahucio de un inquilino moroso (los hay profesionales!!!!!) tarde un mínimo de 6 meses (veremos cómo funciona la nueva regulación que ha entrado en vigor a principios de este mes).

.- El gobierno lo tiene claro: pasa de la dación en pago

.- Es preciso regular la concesión de hipotecas

El partido popular plantea en su programa electoral varios objetivos en materia de vivienda. Los más importantes son favorecer el acceso a la vivienda reactivando la compraventa de viviendas y potenciando el mercado de alquiler dando más seguridad jurídica a los contratos de alquiler agilizando la resolución de conflictos. Asimismo también quieren favorecer el acceso a la vivienda de aquellas personas con mayores dificultades impulsando el alquiler con opción de compra. Y todo ello con la aplicación de las siguientes medidas:

- Aplicación del IVA superreducido a la compraventa de viviendas nuevas, con carácter transitorio y actualización de la deducción por adquisición de vivienda en el IRPF.

- Modificación del Impuesto de transmisiones patrimoniales para “eliminar el efecto de tributación múltiple en cascada de las compraventas sucesivas que
actualmente limita la movilidad laboral en España.” También van a permitir la compensación tributaria entre alquileres pagados y percibidos cuando se ponga en arrendamiento la vivienda habitual y se alquile otra en el nuevo lugar de residencia. Todo ello para favorecer la movilidad geográfica de los trabajadores.

- Mayor flexibilidad y libertad de pactos en el contrato de arrendamiento, incrementando la seguridad jurídica a las partes y agilizando los mecanismos de resollución de conflictos.

- Impulso de los programas de rehabilitación de edificios y viviendas.

- Promoción del fraccionamiento y aplazamiento de las tasas y tributos consecuencia de las obras de rehabilitación aislada de viviendas y locales.

- Impulso de manera coordinada con todas las administraciones de la rehabilitación de edificios situados en las zonas de mayor riesgo sísmico que
hayan sido construidos hace más de 40 años.

Los precios de los pisos han de volver a la realidad, a los tiempos lejanos cuando alguien sólo se compraba un piso cuando había reunido el dinero para comprarlo. Los propietarios han de asumir que los pisos ya no se comprarán y venderán como antes, cuando los precios no importaban porque siempre había alguien que prestaba el dinero. Y daba igual la cuota resultante porque los intereses estaban por los suelos y siempre se podía pactar un plazo de devolución de 40 años. Cuántas cosas han pasado en nuestro país en 40 años! guerras civiles, crisis del petróleo, boom tecnológico y crash de las puntocom, burbuja inmobiliaria y crack posterior… Pactar una hipoteca a 40 años es suponer que siempre vas a tener para pagar un coste fijo importante.

Pero aunque los precios han bajado no lo han hecho todo lo que deberían haberlo hecho. Y aun quedan dos tsunamis por llegar: uno el financiero que aún no ha estallado todo lo que debería. Los tipos de interés ya han empezado a repuntar (si antes se comercializaban hipotecas a euribor +0,35 ahora ya está en el euribor +2,20), y no se da crédito más que para la compraventa de pisos propiedad de entidades financieras (aunque sea con dinero público). Además, los bancos no pueden mantener los nominales de sus inmuebles de manera eterna en sus balances. Tarde o temprano tendrán que contabilizar las pérdidas de inmuebles que ya no valen lo que valían.

El segundo tsunami será cuando se empiecen a construir sobre los solares comprados a precios de ahora (algunos han bajado un 70% y otros incluso más). Si el valor más importante de un piso era el suelo, el desplome del valor del suelo en estos últimos años va a provocar que los precios caigan todavía más. No habrá competencia posible entre los precios de los pisos nuevos que se construyan a partir de ahora y los de los inmuebles que no han podido venderse.